2026年5月仓储指数落入收缩区间，行业短期运行承压，物流业景气指数重回扩张区间，行业景气度分化。高端制造业物流需求高增，成为行业核心增长动能。政策端，快递领域首个ISO国际标准机构落地，保税物流、多地产业扶持政策密集发布，行业政策体系持续完善。

  海外物流基建赋能品牌出海，产融联动深化产业协同5月国内仓储租赁市场运行平稳，租金、空置率小幅回落，区域行情略有分化。头部物流公司持续布局东南亚、拉美海外基建，“物流基建+品牌出海”模式逐步成熟。同期产融、产企合作相继落地，产业协同不断加深。国内多处跨境智慧物流节点投运，智能装备大范围的应用，有效提升通关与仓储的作业效率。

  航空物流枢纽布局占优，行业资本化呈现结构性分化期内，头部物流公司集中布局航空物流、多式联运枢纽，并拓展高端仓储业态。行业资本化呈现明显分化，传统跨境物流公司受贸易环境影响，上市节奏放缓；智能仓储服务商凭借稳健的基本面，资本化推进更顺畅。仓储领域融资模式持续丰富，供应链金融等工具落地，资产证券化与产业融资节奏稳步加快。

  仓储REITs分红韧性凸显，机构间创新产品拓宽发行路径2025-2026年，仓储物流REITs整体运行平稳，分红比例与年化分派率维持合理区间，资产抗周期能力突出。国内京东产发联合高和资本首单仓储类机构间REITs成功发行，外高桥暂停公募REITs，转而选择资产支持专项计划开展扩募工作，行业资产证券化形成多元格局。此外仓储物业交易、海外物流并购相继落地，行业资本化与轻量化转型趋势持续深化。

  2026年5月份仓储指数为49.6%，环比回落1.4个百分点，运行至收缩区间。受此影响，仓储行业短期经营有所承压，业务量、设施利用率、平均库存周转次数等分项指标同步下行，仓储业务增速放缓、货物周转效率降低，行业库存水平随之有所抬升。

  从先行指标来看，新订单指数在扩张区间内继续上行，业务活动预期指数也升至较高景气区间，反映出仓储市场需求仍具备增长基础，企业对后续市场走势保持乐观。结合行业基本面判断，在新动能产业稳步发展的带动下，仓储行业后续有望逐步回归平稳运行状态。

  2026年5月份，中国物流业景气指数为50.3%，较上月上升0.6个百分点，重回扩张区间。除主营业务利润指数、业务活动预期指数以外，其余分项指数环比均出现回升。当月业务活动预期指数达55.9%，持续处于高景气区间，行业企业对上半年市场整体判断偏向积极。

  市场需求呈现明显的结构性分化，产业物流增长动力充足，民生物流需求保持平稳运行。工业领域中，新能源汽车、电子元器件、交通运输设备制造等高端制造产业产销态势良好，持续拉动配套物流需求量开始上涨；民生消费物流稳步扩容，产业链上下游衔接顺畅，协同运转效率持续改善。

  累计多个方面数据显示，2026年1-4月全国工业品物流总额同比增长5.6%，对全社会物流总额增长贡献率达74%，是支撑行业平稳运行的核心力量。其中高端制造相关物流需求表现突出，高技术制造业物流相关增速连续多月保持在10%以上，成为推动仓储物流行业规模扩容、结构优化的重要驱动力。

  政策层面，据观点指数不完全统计，本期共计梳理4项重点政策。国家层面出台多项配套举措，从金融支持、基础设施升级、行业标准建设等维度发力，全方位推动现代仓储物流体系提质增效。

  6月2日，国际标准化组织（ISO）创新物流技术委员会快递服务标准委员会在浙江杭州揭牌成立，委员会秘书处设于中国。该机构是全球快递领域首个专属国际标准化组织，也标志着我国正式牵头参与全球快递服务规则、技术标准与服务规范的制定工作。

  该机构的设立，将助力搭建便捷、高效、安全、具备强韧性的全球快递网络，同时为国内物流公司出海布局、跨境供应链协同、国际物流业务规范化运营提供标准支撑，逐步提升我们国家物流行业在国际领域的规则参与度与行业影响力。

  同期，海关总署印发《关于促进综合保税区扩能提质的若干措施》，聚焦保税物流体系升级，明确支持依托综合保税区建设大宗商品集疏运及专业储运基地，有序开展能源、矿产品等品类的存储、中转、分拨业务。相关举措加强完善大宗商品跨境仓储物流配套体系，提升物资流通效率，保障产业链供应链稳定运行。

  地方层面也陆续出台专项政策，从基础设施建设、智能化改造、市场主体培育、要素保障等方面推动现代物流产业高水平质量的发展。《上海市现代物流发展“十五五”规划》提出将强化基础设施支撑，完善多式联运转运体系，加快物流业数字化、智能化、绿色化转型步伐。

  《上海市培育交通物流经营主体实施方案》同步提出，围绕物流基础设施建设、工业用地保障、智能仓储升级、多式联运体系完善四大方向，通过规划引导、用地支持、资金激励等方式，补齐区域物流基础设施短板。

  成都市发布《成都市支持现代物流产业链高水平质量的发展政策措施》，重点支持物流链主企业培育、供应链数字化平台搭建、智能物流装备迭代，推动本地物流产业向规模化、智能化、集群化方向发展。

  总体而言，我国在快递国际标准领域取得阶段性突破，叠加保税物流、地方产业扶持政策相继落地，已形成“国标引领、国家赋能、地方落地”的多层级政策体系，为物流公司出海、智慧仓储建设、产业链配套升级筑牢发展基础。

  期内，全国仓储物流租赁市场整体运行平稳，各项核心指标小幅波动，整体变动幅度较小。据物联云仓多个方面数据显示，5月全国仓储平均租金为23.13元/㎡·月，环比略有回落；同期全国仓储空置率为16.39%，同样出现环比微降。

  从重点城市表现来看，41个重点监测城市仓储平均租金为23.17元/㎡·月，环比下降0.02%；空置率15.67%，环比下降0.04个百分点。区域市场呈现小幅分化的特征，深圳租赁需求保持活跃，租金环比上涨0.08%，涨幅位居前列。

  而济南区域需求逐步释放，仓储去化速度加快，空置率环比下降0.18个百分点，为当期降幅最大的城市。全国仓储供需格局保持稳定，未出现大幅涨跌，区域需求差异成为行情分化的主要原因。

  期内，头部物流资产运营企业及物流服务商持续加码海外仓储与供应链基础设施建设，重点布局东南亚、拉美两大出海核心区域，搭建本土化供应链体系，为国内制造企业、跨境品牌开展全球化经营提供支撑。

  5月29日，京东产发与新加坡家族企业曹宝记签署战略合作备忘录，双方围绕东南亚农食品供应链领域开展深度合作。根据规划，两家主体将联合发起设立东南亚食品供应链基础设施基金，重点布局区域冷链仓储、普通干仓及食品配套供应链资产，搭建现代化的食品供应链基础设施网络，完善东南亚生鲜、食品品类跨境物流配套。

  京东产发同时与致欧科技达成战略合作，内容涵盖海外仓建设运营、跨境供应链技术落地、跨境零售协同三大方向。双方一同打造“基础设施运营和国货品牌出海”商业模式，依托海外仓储网络，承接品牌海外仓储、分拨、本地配送等服务，打通国内生产端与全球消费市场的流通链路。

  5月28日，阿里旗下跨境电商平台速卖通AliExpress与巴西邮政签署合作谅解备忘录，进一步深化在巴西市场的业务布局。双方将协同完善当地偏远区域末端配送网络，优化客户服务体验，并依托巴西50美元以下跨境商品免税政策机遇，采用周度多班包机模式，提升区域跨境清关效率，健全拉美地区跨境物流履约体系。

  同期，象屿集团与凯辉基金在厦门签订战略合作协议，合作聚焦产业投资与实体产业赋能两大方向。结合象屿集团的供应链产业基础与凯辉基金的全球化投资资源，双方将对接海内外产业项目、推动企业管理升级、共建产业生态，持续深化物流供应链领域的产融合作。

  京东集团与三一集团也达成全域战略合作，范围有海外供应链搭建、仓储物流配套、企业智能化转型、线上协同销售等板块。双方携手推动高端装备制造业与现代物流服务业融合发展，助力三一集团升级全球供应链体系，拓展工程机械海外市场。

  现阶段通过产业基金合作、本土主体联动、战略签约等多种方式持续完善海外物流布局，“海外仓+国货品牌”运营模式逐步走向标准化，成为国内品牌出海的重要配套载体。

  本月产业赛道项目表现方面，雄安综合保税区、京东物流（陵水）智能物流港等国内跨境智慧物流节点集中投运，智能设备大幅提效跨境履约。

  5月21日，雄安综合保税区国际空港跨境物流双向通道正式启用。园区跨境电子商务保税仓配备智能分拣线、自动封箱机、智能贴单机等设备，单条流水线高峰时段每小时可处理包裹2000件；监管区域布设智能查验设备、X光检测仪、放射性检测仪，同时配套专用检疫用房，可满足进境动植物检疫有关要求。园区可全面承接跨境电子商务9810出口业务，提供集货、分拣、报关、空运全流程服务，整体通关效率提升50%以上。

  5月27日，京东物流（陵水）智能物流港正式开园。项目依托海南自贸港零关税、低税率、简税制的政策优势，同步承接海南热带农产品出岛上行与跨境电子商务进口业务。园区打造集预冷、分级、打包、直发于一体的全流程冷链服务体系，落地琼东南“211”时效标准，可实现同城上午下单、当日下午送达的履约服务。

  本月运营模式创新观察方面，东莞麻涌菜鸟跨境仓本月正式投产，主要服务速卖通、阿里国际站跨境业务。园区部署60台菜鸟自研ZeeBot攀爬机器人，设备可独立完成地面搬运、立体仓储存取等全流程作业，解决了传统自动化仓储设备作业环节割裂的问题。对比传统人工仓库，项目人工作业效率提升至原有的2倍；相较于CTU等传统自动化仓储方案，整体运营效率提升20%-30%。

  报告期内，共录得6起投资事件相关动态，国内头部物流公司持续布局航空物流、多式联运核心枢纽，依托空港区位优势搭建综合物流体系，同时拓展高的附加价值仓储业态，推动物流服务向高端化、一体化方向转型。

  5月15日，郑州航空港京东合作物流产业园规划对外发布。项目选址郑州航空港经济综合实验区，总建筑面积25.95万平方米。根据公示效果图及相关信息，京东物流已确定入驻，项目将打造集仓储、分拨、配送于一体的航空货物运输园区，加强完善中部地区空港物流配套。

  5月28日，航发京东智慧物流园正式开工，项目总投资30亿元，紧邻武汉天河国际机场，空港区位优势显著。园区规划建设集智能分拣、数字仓储、供应链管理、区域分拨、电商服务于一体的智慧物流体系，建成后单日货物吞吐量可达1万吨，将有效提升华中地区航空物流的智能化与集约化运营水平。

  顺丰中原多式联运国际枢纽项目已进入主体施工阶段，总投资15亿元。项目依托郑州航空港空、铁、陆综合枢纽条件，搭建空铁、空陆、公铁联动的多式联运集散体系。园区将搭载AGV机器人、智能机械臂、AI算法等智能设施，建设立体化无人仓储中心，助力中原区域物流高效运转。

  5月17日，顺丰控股拓展高的附加价值仓储赛道，计划在香港设立专业黄金仓库，分区打造高端资产保管与贵金属存储专区，依托自身成熟物流网络与专业安保能力，切入高利润、高壁垒的高端仓储领域，实现业务横向提质升级。

  此外，当前物流行业资本化呈现结构性分化的特征。受国际贸易环境影响，传统跨境物流公司业绩波动明显，上市推进节奏受阻；而聚焦智能物流、场内物流解决方案的企业，依托稳健经营表现，资本化工作推进相对顺利。

  诺力股份控股子公司中鼎智能成功递交港股上市材料，公司主要经营仓库管理系统（WMS）、仓库控制管理系统（WCS）、柔性制造系统（FMS）及数字孪生平台等智能物流解决方案，赛道成长性突出。

  企业经营层面持续稳健增长，2023-2025年总收入从16.95亿元增至18.82亿元，净利润由0.78亿元提升至0.97亿元，净利率同步提升0.6个百分点；2025年智能场内物流解决方案收入17.87亿元，占总营收的95%，主业聚焦度高、盈利质量稳定，凸显智能物流赛道的发展韧性。

  本期行业融资活动较为活跃，多家头部上市物流公司通过中期票据、可转债等多元化融资工具筹措资金，大多数都用在仓储园区运营、存量项目升级、船舶购置、行业并购等领域，夯实企业的运营基础。

  具体来看，宝湾物流20亿元中期票据获得注册批复，将重点用于仓储园区运营与项目拓展，强化高标仓网络布局；中储发展落地2026年首期并购类中期票据，助力仓储物流行业资源整合，提升网络协同效率；中谷物流拟发行不超过30亿元可转债，资金专项用于集装箱船舶采购，扩充水运物流运力，支撑江海联运仓储体系建设。

  5月28日，义乌汇商冷链物流、浙江稠州商业银行、懂鲜帝控股完成供应链金融三方合作签约，创新“仓储监管+数据验真+银行授信”的冷链仓储供应链金融模式，由稠州银行提供货物质押融资服务，汇商冷链依托WMS系统对质押货物实施动态监管，有效解决冷链仓储企业的融资难题。

  深耕人机一体化智能系统配套、智慧物流技术服务的企业，凭借扎实的基本面与高成长性，资本化进程更顺畅。同时，行业间接融资渠道持续拓宽，头部企业通过各类债券工具持续补血，为产能升级、并购整合提供充足的资金保障。

  2025至2026年，国内仓储物流行业整体进入存量竞争阶段，市场租赁端持续承压，各地新增仓储供应集中释放，加上存量物业体量庞大，行业竞争氛围有所加剧。在此背景下，仓储物流公募REITs作为对接长期资金市场的重要载体，整体运营保持稳健，分红体系日趋成熟，充分体现了优质仓储资产的抗周期特征。

  据观点指数统计，现阶段仓储物流REITs现金分派比例稳定在94%—100%区间，绝大多数产品均按照规则将当期可供分配现金流进行全额派发，分红落地执行率处于较高水平，投资者收益兑现具备较强的保障。

  从收益水平来看，仓储物流公募REITs年化分派率集中在3.6%—5.7%区间，整体回报水平保持平稳。其中，中金普洛斯、华安外高桥、中航易商等市场关注度较高的头部标的，年化分派率持续位居板块前列。

  长期稳定的分红表现，直观反映了高标准仓储物业具备现金流稳定、租户结构优质、租约周期较长等核心特质，也印证了核心区域高标仓储资产在长期资金市场中的长期投资价值。

  期内，京东产发联合高和资本共同发起设立的京东高和现代化基础设施机构间REITs正式完成发行，这也是国内市场首单专注于仓储物流赛道的机构间REITs产品。该项目总投资规模约42亿元，底层资产选取京东产发布局在昆山、南京、成都、德阳四座城市的智慧物流园区，均为当地区位条件优越、运营成熟的核心仓储基础设施。

  当前国内公募REITs监督管理体系逐渐完备，审核标准持续收紧，项目申报门槛有所提高，同时上市审核周期明显拉长，某些特定的程度上放缓了行业存量仓储资产的盘活节奏。

  而本次机构间REITs的成功落地，打破了传统公募REITs单一发行渠道的限制，为仓储物流公司盘活重资产、推进轻量化运营开辟了全新路径。该类产品与公募REITs形成互补，丰富了行业资产证券化工具箱，成为现阶段仓储存量资产处置与资金回笼的重要补充方式。

  面对公募REITs扩募审核趋严的行业环境，头部园区运营企业也主动调整存量资产盘活策略。外高桥此前计划将旗下仓储及厂房资产注入华安外高桥REITs，涉及W5-3仓储设施9.6万平方米、F18厂房设施14.68万平方米。

  后续企业终止原有注入方案，转而选择资产支持专项计划开展扩募工作，落地中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划，完成存量资产的盘活。

  这一转变也标志着国内仓储物流资产证券化格局发生了变化，行业逐步从单一依赖公募REITs，转向“公募REITs+ABS专项计划”并行的多元化发展模式，不一样资产可依据自己条件匹配对应的融资工具。

  5月11日，东百集团发布了重要的公告，拟以3.35亿元转让北京亦庄物流项目，交易受让方为京东旗下投资平台。该项目总建筑面积约5.83万平方米，地处核心城市区位，入驻企业包含小米、京东、生生物流等多家市场主体，整体运营状态稳定。

  数据显示，项目运营至今累计实现税前净利润1.51亿元，现金流基础扎实。本次产权转让，也是行业发展的新趋势的缩影，头部物流公司持续加大核心城市高标仓储资产整合力度，一直在优化全国仓储网络布局。

  国际物流领域迎来重大并购动态，由FedEx（联邦快递）牵头的私人投资者财团达成收购协议，将以78亿欧元全现金方式收购波兰上市快递公司InPost。InPost深耕欧洲市场，在非上门配送末端物流领域增长势头迅猛。

  本次收购将帮助FedEx以轻资产模式快速切入欧洲末端物流赛道，获取成熟的海外末端基础设施网络与运营体系，完善全球化物流服务布局。随着多元化资产证券化模式持续成熟，叠加海内外市场联动加深，仓储物流行业将进一步加速轻量化转型。